多伦多城市规划:什么是影子价值?

Is the cost of a shadow worth homelessness, overcrowding, and overpricing? Some people argue yes. But many urban planners think not ...
Current zoning in Toronto makes shadows, privacy and neighbourhood character worth thousands of units, writes Ben Myers.

多伦多的市政规划师现面临许多困境。

当谈到新房时,当地人的许多建议和担心都是有理由的,其他人倒是没什么好的理由。规划师,政策制定者和城市如何通过投诉来解决一切问题,并确定在哪里可以分开当地人之间的差异,以及有理由的关切,开发商的财务状况以及新房的市场需求?

什么是影子价值?什么是隐私价值?

什么是公平交易?

如果一幢中层建筑被剪下一楼少了14个单位,如果三户单户住宅不再有阴影,顶层公寓居民看不见他们的后院,那是否是公平交易?如果建议的公寓塔需要与相邻建筑物进一步分离,丢失35个单位,但15个联排别墅业主和20个租住公寓租户不再阻挡其南面的城市景,这是否公平交易?

9月13日,我参加了BetterTO组织的一个关于社会住房历史和当前多伦多住房危机的活动。其中一位发言人是Wellesley研究所高级住房研究员Greg Suttor博士,被认为是房屋政策与房屋市场现实关系的专家。 Suttor讨论了许多联邦,省和市的障碍,这些障碍导致了房价暴涨,以及为什么社会住房建设在多伦多已经枯竭。

建设能力

另一位嘉宾是Claire-Helene Heese-Boutin,财务策划师和Parkdale邻里土地信托的主席。她谈到了不同的房屋租赁选择和她对租金管制的支持。早在一个晚上,她问:“为什么我们生活在一个人们没有家园的社会,尽管我们有能力建立?”她很沮丧地看到这个城市巨大的财富和痛苦。

她的想法让我想起最近加拿大作家Margaret Atwood标志性的争议,她与建筑商之间提出的八层公寓楼。Atwood和她高调的邻居反对建筑物的高度,理由为缺乏隐私,并减除成熟的树木。

我们有能力建设像Heese-Boutin这样的新房。我们有需求,我们有专业知识,而且我们有很多可以建设公寓和联排别墅的完美地方。

庭院影子

那么为什么我们不在这些地方建设呢?答案是建造一个新家可能会伤害到其它人:一个阴影在他们的花园,一个阻碍的视野,一个额外的汽车在路上减慢他们的驱动器,一个托儿点,他们最喜欢的洞在墙上酒吧拆了,在杂货店里更长的阵容。

发展行业已经听取了这些,公共规划者们还要解决所有这些问题。

在我2017年秋季市场手稿报告中,我调查了安大略省的城市规划师,并向他们询问了提高住房负担能力的解决方案。他们对巷道住宅,微型套房或三层郊区单户住宅并不乐观,但40%的受访者表示“允许8-12层楼的建筑物通过分区法规”在道路和主干道上“将有助于缓解价格上涨压力,而54%的受访者认为”允许“在稳定的低层住宅(双层,四层,叠层城镇等)中缺少中间住房”是最佳选择。

规划人员了解在大道上需要集约化,更高的塔来填充项目,但目前的分区使阴影,隐私和社区性质值数千单位。最终导致数千个单位的市场供不应求,导致过度拥挤和无家可归,以及高价格和被迫离开朋友,家庭和成立根源的社区。

那么多少房产都存在影子价值?

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